5 Nguyên Lý Đầu Tư Bất Động Sản Hiệu Quả Từ Doctor Chu
Nguyên lý đầu tư bất động sản là một hệ thống chiến lược lâu dài để xây dựng danh mục tài sản phát triển bền vững theo thời gian.
Dưới đây là 5 nguyên lý đầu tư bất động sản hiệu quả được phát triển bởi Doctor Chu – một nhà đầu tư bất động sản tại Bắc Ninh.
1. Nghiên Cứu Thị Trường Bất Động Sản Cẩn Thận:
Trước khi quyết định đầu tư vào một khu vực cụ thể, sản phẩm cụ thể thì việc đầu tiên bạn cần làm là: Hãy nghiên cứu thị trường bất động sản một cách cẩn thận.
Tại sao cần nghiên cứu thị trường bất động sản ?
- Bạn không thể nhắm mắt cưới vợ khi chưa tìm hiểu rõ về người mình muốn cưới. Việc đầu tư bất động sản cũng như vậy.
- Binh pháp Tôn Tử có câu: “Biết người biết ta, trăm trận không nguy”. Nghiên cứu thị trường là bạn tìm cách để “biết người” để bạn không gặp phải “nguy” / rủi ro mất tiền khi đầu tư bất động sản.
- Nghiên cứu thị trường quyết định 50% thắng lợi của bạn khi đầu tư bất động sản.
Câu chuyện về nghiên cứu thị trường bất động sản
Cuối năm 2019, tôi thực hiện nghiên cứu thị trường tại Bắc Giang và khu du lịch Tây Yên Tử, Sơn Động, Bắc Giang.
Sau 2 tháng tìm hiểu thông tin, tôi nhận thấy thỏa mãn tiêu chí đầu tư.
Sau đó, tôi đã đầu tư và giành thắng lợi đầu tay vào năm 2021.
Bạn cần tìm hiểu những gì trước khi xuống tiền đầu tư bất động sản ?
Nhiều cách nghiên cứu về thị trường và sản phẩm đầu tư, dưới đây là một số gợi ý và câu hỏi bạn cần tự tìm câu trả lời trước khi lựa chọn sản phẩm để ra quyết định đầu tư:
Bạn đang ở giai đoạn thị trường nào trong thời điểm hiện tại ?
- Thị trường bạn đang đầu tư như thế nào ?
- Xu hướng tăng giá của sản phẩm
Nhà môi giới và khách hàng cuối cùng của bạn là ai ?
- Số lượng nhà môi giới hoạt động tại thị trường là bao nhiêu, ai là người xuất sắc nhất ?
- Bao nhiêu văn phòng giao dịch bất động sản tại thị trường ?
- Khách hàng cuối của bất động sản là ai
- Pháp lý bất động sản: sổ đỏ, quy hoạch, tranh chấp có không
- Nhu cầu mua trong tương lai gần: xu hướng thay đổi dân số tại khu vực bạn đầu tư là như thế nào
- Khả năng tăng giá thực tế: Yếu tố địa chính trị thay đổi ra sao trong 1 – 3 năm nữa ?
- Khả năng tăng giá thực tế: Đường, cầu đi qua bất động sản và xung quanh thay đổi ra sao sau 1 – 3 năm nữa ?
- Loại bỏ rủi ro 1: Bạn đã xem đi xem lại sản phẩm bao nhiêu lần ?
- Loại bỏ rủi ro 2: Bạn đã hỏi bao nhiêu người dân xung quanh về sản phẩm định đầu tư ?
2. Phát Triển Nguyên Lý Đầu Tư Bất Động Sản:
Người mới đầu tư thì suy nghĩ ở cấp độ sản phẩm đầu tư:
Ví dụ: Họ nói: tôi đã mua được 1 lô đất tại vị trí A rất tiềm năng !
Nhà đầu tư bất động sản lão luyện suy nghĩ ở cấp độ phát triển danh mục đầu tư:
Họ suy nghĩ ở cấp độ tổng thể danh mục đầu tư sẽ phát triển ra sao trong năm nay, sau 5 năm, 10 năm nữa.
Họ nói: Lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản năm nay của tôi là 30%. Rủi ro trong năm sau là … Và giải pháp của tôi là chuyển đổi sản phẩm đầu tư tăng trưởng sang giá trị trong năm nay để tận dụng lãi suất ngân hàng…Trong 3 năm nữa, tôi sẽ tập trung vào các sản phẩm tăng trưởng tại thị trường B…
Nguyên lý xây dựng danh mục đầu tư bất động sản có 3 nguyên tắc chính:
Nguyên tắc 1. Tập trung.
Nhà đầu tư tập trung vào một loại sản phẩm đầu tư, có thể là bất động sản giá trị cho thuê được để tạo dòng tiền. Nhà đầu tư khác thì tập trung vào sản phẩm tăng trưởng, lãi vốn theo thời gian.
Nhà đầu tư tập trung tại một thị trường tỉnh, huyện.
Nhà đầu tư tập trung ở một loại sản phẩm, một cách làm.
Ví dụ: Có người chuyên đầu tư đất nền, có người chuyên đầu tư đất dự án, nhà dự án; có người chuyên đầu tư thuê – cho thuê lại; có người chuyên mua – xây / sửa – bán.
Nguyên tắc 2. Đa dạng hóa.
Đa dạng hóa về sản phẩm, cách làm, thị trường đầu tư. Mục đích chính của nhà đầu tư đa dạng hóa là giảm thiểu rủi ro.
Nguyên tắc 3. Hài hòa.
Nhà đầu tư theo nguyên tắc hài hòa là biết cách tập trung vào thị trường nào, sản phẩm nào và cách làm nào tại mỗi giai đoạn thị trường, giai đoạn tuổi tác cuộc đời, giai đoạn phát triển doanh nghiệp.
3. Tìm Kiếm Cơ Hội Mua Bán Tốt:
Mua vào đúng thời điểm là cách kiếm tiền tốt nhất. Khi chọn đúng thời điểm mua thì việc bán không khó nữa.
Tìm kiếm cơ hội mua bất động sản khi thị trường đóng băng, giảm giá hoặc chủ nhà cần tiền cấp bách.
Tóm lại, thời điểm mua tốt là khi bạn có thể đàm phán để đạt một thỏa thuận có lợi nhất.
Câu chuyện mua bất động sản lần đầu của Doctor Chu
Năm 2019, tôi có một điểm mua tốt là chủ đất cần tiền mua ô tô và đáo hạn ngân hàng sau 8 năm chờ đợi mà 3 bất động sản của anh không hề tăng giá, anh ta đã chán ngấy mấy lô đất ở vị trí Tây Yên Tử, Bắc Giang.
Mỗi lần tôi lên tìm hiểu thị trường, sản phẩm là anh đón tiếp như thượng khách – mục đích là để tôi mua giúp anh ấy.
Và tôi đã mua, sau khi nghiên cứu kỹ thị trường, sản phẩm và mua được với giá rất rẻ và mua được luôn 9 lô trong tổng số 32 lô tại đây, sau đó tôi bán 2 lô đi trước (vị trí đánh dấu X màu đỏ).
Vị trí đất tôi đầu tư “khỉ ho cò gáy” như thế này đây. Tôi không ngờ sau 2 năm những lô đất khỉ ho cò gáy như thế này đã thay đổi hoàn toàn cuộc đời tôi và cuộc sống gia đình tôi. Mời bạn xem video:
Bán đúng thời điểm là lúc bạn cần chốt lợi nhuận khi đầu tư.
Thời điểm bán là lúc thị trường có nhu cầu cao, nhiều người hỏi mua đất / nhà của bạn.
Lúc này, bạn chớ được vội vàng bán ngay mà cần tĩnh tâm tìm câu trả lời cho câu hỏi: Tại sao nhiều người muốn mua đất / nhà của mình ?
Đây là câu hỏi đặc biệt quan trọng và giá trị tiền tỷ nếu bạn xem thường bạn sẽ mất rất nhiều tiền.
Thực tế là bạn cần tìm hiểu, điều tra “đầu ra” khi có kế hoạch bán sản phẩm của mình.
Nếu không điều tra lại thị trường thì bạn sẽ mất rất nhiều tiền mà sau khi vội vàng bán (bán non) bạn hối hận rất nhiều.
Bán bất động sản lần đầu
Năm 2021 tôi quyết định bán hết các bất động sản tại Khu du lịch Tây Yên Tử sau rất nhiều lần từ chối nhiều người mua và kiếm được lợi nhuận hơn 2 tỷ đồng sau hơn 1 năm đầu tư.
Nhiều người bái phục khả năng và may mắn của tôi. Thím tôi là một giáo viên, chồng là bác sĩ và cũng sở hữu nhiều đất có giá trị cao tại thị trấn Đồi Ngô, Lục Nam, Bắc Giang bảo với tôi: Tổng từ trước tới nay, chú thím chưa bao giờ lãi được nhiều như vậy.
6 tháng sau khi tôi bán, bất động sản tại Tây Yên Tử lại tiếp tục “điên” – tăng lên gấp đôi giá tôi bán. Nếu tôi giữ thêm 6 tháng nữa, tôi đã kiếm được lợi nhuận 4 tỷ.
Bài học kinh nghiệm
Bài học bạn vừa đọc, trị giá 2 tỷ từ thực tế kinh nghiệm của Doctor Chu.
Bạn thấy không, nếu lúc ấy, tôi có tư duy đầu tư như bây giờ thì lợi nhuận đầu tư tăng lên gấp đôi.
Nếu lúc ấy, tôi đặt câu hỏi: Tại sao đất của mình lại nhiều người muốn mua đến vậy ?
Về sau tìm hiểu lại, tôi mới biết là khi Chủ tịch tỉnh Bắc Giang lên thăm huyện Sơn Động và khu du lịch sinh thái Tây Yên Tử đã nói: Năm nay, tỉnh sẽ mở rộng đường tỉnh lộ 291, 293 để nối thông sang Đông Yên Tử.
Thực tế thì phía bên Quảng Ninh đã làm đường rộng 30m nối với đường tỉnh 291 – đi qua vị trí bất động sản tôi đầu tư.
4. Nguyên Lý Đầu Tư Bất Động Sản Hiệu Quả:
Danh mục đầu tư bất động sản hiệu quả là danh mục đạt 2 mục tiêu: lợi nhuận tăng trưởng hàng năm > 30% (thị trường Việt Nam) và dòng tiền > 6 – 10%/năm.
Khám phá liên quan: Tạo thu nhập thụ động từ bất động sản: chiến lược và cơ hội
5. Tuân thủ Nguyên Lý Đầu Tư Bất Động Sản:
Nguyên lý này là việc bạn có tầm nhìn dài hạn về đầu tư bất động sản thì bạn sẽ thu được lợi nhuận tối đa.
Lợi nhuận đến từ đâu khi đầu tư bất động sản dài hạn ?
- Lãi suất kép.
- Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
- Sự phát triển của tỉnh, thành phố, địa phương bạn đầu tư.
- Thay đổi cơ sở hạ tầng, địa chính trị.
- Lạm phát.
- Lãi suất ngân hàng biến động.
- Nhu cầu thực ngày càng tăng lên khi dân số tăng.
- Sự chuyển dịch dân số trong thời gian bạn nắm giữ tài sản.
- Khai thác tài sản tạo dòng tiền hàng tháng, hàng năm.
- Huy động vốn bằng việc thế chấp bất động sản đang sở hữu và mua tài sản khác.
Câu chuyện thực tế: Câu chuyện 4 tỷ đồng đi về đâu sau 10 năm.
Tại Hà Nội, 2 chị em được bố mẹ thừa kế cho 4 tỷ đồng. Người chị quyết định mua nhà mặt đất là nhà mặt phố cho thuê kinh doanh được.
Người em mua một căn chung cư cao cấp 90m2 tại Trung Hòa Nhân Chính giai đoạn đầu có giá 35 triệu/m2.
Sau 10 năm, nhà của người chị tăng lên 5 lần, trị giá hiện tại năm 2024 khoảng hơn 20 tỷ đồng.
Còn hiện tại, chung cư cao cấpcủa người em đã xuống cấp, giá hiện tại không những tăng mà còn giảm về khoảng 30 triệu/m2.
Như vậy, sau 10 năm, lợi nhuận nếu bán nhà của người chị là 16 tỷ (chưa tính lạm phát) và khoản lỗ của người em là 450 triệu đồng (chưa tính lạm phát và phí dịch vụ chung cư 10 năm).
Bài học kinh nghiệm
Khoảng cách là rất lớn khi quyết định đầu tư / mua bất động sản khác nhau.
Lựa chọn sáng suốt hay không trên cơ sở bạn cần có kiến thức.
Tác giả bài viết: Doctor Chu,
The Power Of Passion.
Nhật ký ngày 20/01/2024,
Khu Tiên Xá, phường Hạp Lĩnh, TP. Bắc Ninh, Việt Nam.
Bài viết tiếp theo: Định giá bất động sản
Kết bạn với Doctor Chu qua các kênh:
Blog: trieuphubatdongsan.com
Youtube: Doctor Chu Investment . Bất động sản triệu đô
Hotline for work: 0968.850.088
